高槻市で賃貸リフォームを成功させる空室対策とは【2026年最新版】

2026年9月28日

結論

高槻市で賃貸物件の空室にお悩みなら、水回り・内装を中心としたリフォームが最も効果的な空室対策です。大阪・京都双方への好アクセスから賃貸需要自体は根強い一方、築年数の経過した物件が多く、設備や内装の古さがそのまま「選ばれない理由」になっているケースが目立ちます。適切なリフォームを行うことで、家賃を維持・向上させながら空室期間を短縮し、資産価値そのものを高めることができます。工事内容や規模によって費用相場は大きく変わるため、まずは現地調査でご自身の物件に本当に必要な工事を見極めることが第一歩です。

はじめに

「入居者がなかなか決まらない」「家賃を下げないと空室が埋まらない」とお悩みではありませんか。高槻市はJR京都線・阪急京都線の2路線が通り、大阪駅・梅田へも京都駅へも電車一本でアクセスできる立地の良さから、単身者・ファミリー層ともに底堅い賃貸需要があるエリアです。一方で、高度経済成長期からニュータウン開発が進んだ地域でもあり、築40年を超える集合住宅や戸建て賃貸も数多く残っています。入居希望者の目は年々厳しくなっており、内装や設備の古さがそのまま空室長期化の原因になってしまっているオーナー様も少なくありません。

この記事では、高槻市の賃貸オーナー様に向けて、賃貸リフォームが求められている背景から、検討すべきタイミング、費用相場、メリット、実際の施工事例、失敗しないためのポイント、そして信頼できるリフォーム会社の選び方まで、実務に役立つ情報を一つひとつわかりやすく解説していきます。

高槻市で賃貸リフォームを検討する方が増えている理由

高槻市では近年、賃貸物件のリフォームを検討するオーナー様が着実に増えています。その背景にはいくつかの地域特有の事情があります。

まずJR高槻駅・阪急高槻市駅周辺をはじめ、富田・摂津富田エリアなど市内には昭和40〜50年代に建設された集合住宅・文化住宅・戸建て賃貸が多く残っており、建物・設備ともに更新の時期を迎えています。当時は標準的だった間取りや設備も、今の入居者ニーズとは大きくかけ離れてしまっているのが実情です。

また、高槻市には摂南大学をはじめとする教育機関があるほか、大阪・京都いずれのオフィス街へも通勤しやすいことから、学生・単身社会人・ファミリー層まで幅広い入居ニーズが存在します。需要そのものは底堅い一方で、選択肢が豊富なため物件間の競争は年々激しくなっており、同じ家賃帯であれば当然「きれいで設備の整った部屋」が選ばれやすくなります。

さらに、近年は入居希望者の多くがポータルサイトの写真や動画で事前に物件を絞り込む傾向が強く、内装の古さや暗さが写真の段階で敬遠されてしまうことも少なくありません。こうした背景から、空室対策として計画的なリフォームに踏み切るオーナー様が高槻市でも増えているのです。

賃貸リフォームを検討するタイミング

以下のようなタイミングでは、賃貸リフォームの検討をおすすめします。

入居者が退去し、次の募集までに時間の余裕がある
直近1年で空室期間が長期化している、または内見はあるが決まらない
設備の不具合（給湯器・エアコン・水回り）が頻発している
周辺の競合物件が新築・リノベーション物件に切り替わってきた
家賃を下げずに満室経営を続けたい
相続や売却を見据えて資産価値を保ちたい
入居者からクレームや設備トラブルの相談が増えている

特に退去のタイミングは、居住中にはできない大規模な工事を一気に行える貴重な機会です。次の入居者を待たせすぎない範囲で、計画的にリフォームを進めることが空室期間の最小化につながります。

高槻市の賃貸リフォーム費用相場

賃貸リフォームの費用は工事の範囲や設備のグレードによって大きく変動します。あくまで目安として、以下の相場を参考にしてください。

工事内容	費用相場
原状回復クリーニング一式	3万円〜8万円
クロス（壁紙）張り替え（6畳）	4万円〜8万円
フローリング張り替え（6畳）	8万円〜18万円
キッチン交換（ミニキッチン〜システムキッチン）	15万円〜60万円
ユニットバス交換	50万円〜100万円
トイレ交換（ウォシュレット付き）	15万円〜30万円
給湯器交換	15万円〜30万円
エアコン設置	8万円〜15万円/台
室内全体フルリノベーション（1K〜1LDK目安）	100万円〜300万円

※上記はあくまで目安の費用相場です。物件の状態、建物の構造、使用する設備のグレード、施工範囲によって金額は変動しますので、正確な費用は現地調査のうえでのお見積りをご確認ください。

賃貸リフォームのメリット

空室期間の短縮につながる

内見時の第一印象は入居の可否を大きく左右します。壁紙や床、水回りがきれいに整っているだけで、内見から成約までのスピードが上がりやすくなります。写真映えする内装は、ポータルサイトでの反響数そのものも底上げしてくれます。

家賃の維持・向上が期待できる

築年数が経過した物件でも、設備や内装を刷新することで周辺相場に見劣りしない家賃設定を維持しやすくなります。特にキッチン・浴室・トイレなど水回りの一新は、家賃アップの根拠として入居希望者にも納得感を持ってもらいやすいポイントです。

資産価値の維持・向上につながる

賃貸リフォームは単なる原状回復にとどまらず、建物全体の資産価値を守るための投資でもあります。将来的な売却や相続を見据えても、定期的なメンテナンスとリフォームを行っている物件は評価が下がりにくい傾向があります。

高槻市で多い賃貸リフォーム事例

事例1 築42年の高槻市富田エリアの文化住宅（1DK）

ご相談内容：入居者の退去後、2ヶ月以上内見はあるものの成約に至らず、家賃を下げるべきか悩んでいるとのご相談をいただきました。

施工内容：昭和のまま残っていた和室を洋室化し、キッチンをシステムキッチンへ交換。浴室は在来工法からユニットバスへ変更し、全体のクロス・フローリングも張り替えました。

工事期間：約3週間

事例2 築28年のJR高槻駅周辺戸建て賃貸（3LDK）

ご相談内容：ファミリー向けに募集をかけていたものの内見数自体が少なく、外観・内装の古さが原因ではないかというご相談でした。

施工内容：老朽化していた給湯器とキッチンを交換し、リビングの床材と壁紙を明るいトーンに一新。あわせて水回りの水栓金具もすべて交換しました。

工事期間：約2週間

事例3 築35年の摂南大学近隣の単身者向けアパート（1K）

ご相談内容：複数戸を所有するオーナー様より、退去のたびに簡易的な原状回復のみで再募集していたが、近隣の新築アパートに学生の入居希望者を奪われ続けているとのご相談をいただきました。

施工内容：全戸共通仕様として、クロス・フローリングの張り替えに加え、独立洗面台の新設、エアコンの新規設置を実施。段階的に全戸のリフォームを計画しています。

工事期間：1戸あたり約10日

賃貸リフォームで失敗しないためのポイント

費用対効果を必ず試算する

リフォーム費用と、それによって見込める家賃アップ・空室期間短縮の効果を照らし合わせて投資回収の期間を試算することが重要です。過剰な設備投資は回収に時間がかかりすぎることがあるため注意が必要です。

ターゲット入居者層を明確にする

学生向け・単身社会人向け・ファミリー向けなど、募集するターゲット層によって求められる設備・内装のグレードは異なります。高槻市は大学生から通勤層まで幅広い層が混在するエリアのため、周辺の競合物件の入居者層もあわせてリサーチしておくと、無駄のないリフォーム計画が立てられます。

工事期間中の収益ロスを織り込む

リフォーム期間中は当然その部屋からの家賃収入は発生しません。工事のスケジュールと次の募集開始時期を事前にすり合わせ、できるだけ収益ロスの少ないタイミングで着工することが大切です。

複数戸所有の場合は段階的な計画を立てる

一度にすべての部屋をリフォームすると費用負担が大きくなります。退去のタイミングに合わせて優先順位をつけ、数年かけて計画的にリフォームしていく方法もおすすめです。

高槻市で賃貸リフォーム会社を選ぶポイント

賃貸物件のリフォーム実績が豊富であるか
現地調査のうえで具体的な見積りを出してくれるか
建設業許可など法令に基づいた資格を持っているか
瑕疵担保保険など施工後の保証体制が整っているか
工期の見通しを明確に説明してくれるか
オーナー様の収益計画に寄り添った提案をしてくれるか

特に賃貸経営は収益性が重要になるため、単に「きれいにする」だけでなく、投資回収まで見据えた提案をしてくれる会社を選ぶことが失敗しないための大きなポイントです。

専門家コメント

賃貸リフォームは「見た目を新しくする工事」ではなく、「オーナー様の収益を守るための投資」だと考えています。高槻市はJR・阪急の2路線を軸に大阪・京都双方から人が集まるエリアである一方、築年数の経った賃貸物件も多く残っています。だからこそ、闇雲にフルリノベーションをするのではなく、ターゲットとなる入居者層や周辺相場をしっかり見極め、費用対効果の高い工事範囲をご提案することを大切にしています。現地調査では、水回りの劣化状況や建物全体の状態を細かく確認したうえで、必要な工事と後回しにできる工事を整理してお伝えしています。空室にお悩みのオーナー様は、まずはお気軽にご相談ください。

株式会社マックスリフォーム
代表取締役杉本匡志

よくある質問（FAQ）

Q1. リフォーム費用はどのくらいの期間で回収できますか？

工事内容や家賃アップ幅によって異なりますが、水回りなど効果の高い部分のリフォームであれば数年単位での回収を見込めるケースが多いです。現地調査時に具体的な回収シミュレーションもご提案可能です。

Q2. 入居者が住んでいる状態でもリフォームはできますか？

給湯器の交換など一部の設備工事は入居中でも対応可能な場合がありますが、キッチンや浴室など大規模な水回り工事は退去後の空室期間に行うのが一般的です。

Q3. どの程度の予算からリフォームは可能ですか？

クロスの張り替えなど部分的なリフォームであれば数万円から対応可能です。まずはご予算とご希望をお伺いしたうえで、優先順位をつけたご提案をいたします。

Q4. 古い物件でもリフォームすれば入居者は決まりますか？

築年数だけが空室の原因とは限りません。設備の老朽化や内装の古さ、周辺相場との乖離などを総合的に確認したうえで、効果の見込める工事をご提案します。

Q5. 複数戸を所有していますが、まとめて依頼できますか？

はい、複数戸まとめてのご相談・段階的な工事計画のご提案も承っております。退去のタイミングに合わせて計画的に進めることが可能です。

Q6. 見積りは無料ですか？

はい、現地調査・お見積りは無料で承っております。まずはお気軽にお問い合わせください。

Q7. 工事中の音や近隣への配慮はしてもらえますか？

工事時間帯や近隣へのご案内など、集合住宅特有の配慮をしたうえで施工を進めておりますのでご安心ください。

Q8. どんな設備メーカーを扱っていますか？

主要な国内メーカーのキッチン・浴室・給湯器等を取り扱っております。ご予算やご希望に応じて最適な製品をご提案いたします。

Q9. 施工後の保証はありますか？

JIO（日本住宅保証検査機構）の瑕疵担保保険に加入しており、施工後も安心してお任せいただける体制を整えています。

Q10. 相談だけでもお願いできますか？

もちろんです。リフォームするかどうか迷っている段階でのご相談も歓迎しております。まずは現状のお悩みをお聞かせください。

高槻市で賃貸リフォームをご検討の方へ

空室にお悩みの方も、これから資産価値を守っていきたい方も、まずは現地調査から始めてみませんか。株式会社マックスリフォームは、高槻市エリアの賃貸物件のリフォーム実績を活かし、オーナー様の収益計画に寄り添ったご提案をいたします。無料相談・お見積りも承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

株式会社マックスリフォーム

会社名：株式会社マックスリフォーム
代表取締役：杉本匡志
所在地：〒564-0053 大阪府吹田市江の木町16番34号 ORIENTAL ESAKA BLDG402号
電話番号：06-6369-7704
営業時間：7:00〜21:00
メールアドレス：info@maxreform.jp
業務内容：総合建設業・外装工事・屋根工事業
建設業許可：大阪府知事許可（般-29）第149300号
加入している瑕疵担保保険：JIO（株式会社日本住宅保証検査機構）登録番号：A5003800

まとめ

高槻市はJR・阪急の2路線を軸に大阪・京都双方へのアクセスの良さを背景に賃貸需要そのものは根強いエリアですが、築年数の経過した物件が多く、設備・内装の古さが空室の大きな要因となっているケースが少なくありません。水回りや内装を中心とした計画的なリフォームは、空室期間の短縮や家賃の維持・向上、ひいては資産価値の維持につながる有効な投資です。

費用は工事範囲によって大きく変わるため、まずは現地調査で自分の物件に本当に必要な工事を見極めることが重要です。ターゲット入居者層や周辺相場を踏まえ、費用対効果の高いリフォーム計画を立てることが、失敗しない賃貸経営への近道になります。

複数戸を所有している場合は、退去のタイミングに合わせた段階的なリフォーム計画もおすすめです。空室や資産価値についてお悩みの方は、ぜひ一度専門家にご相談ください。